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物业管理立法正当顺势而为之

电子游戏:  京华时报讯(记者赵楠楠)据外媒报道,美国电视真人秀明星金?卡戴珊(KimKardashian)于当地时间10月3日凌晨在巴黎饭店遭歹徒持枪挟持。卡戴珊损失财产达数百万欧元,主要是珠宝。

随着我国经济和社会的发展,人民群众享受着越来越多的改革带来的红利。尤其是在居住环境上,从原来的简单划一的单位宿舍转变到格式多样的小型商品房住宅,并逐步发展到现在越来越多人居住的住宅小区。但是随着居住环境的改变,我们在享受小区带来的优美环境的同时,也不可避免地要面对与物业服务企业之间的关系问题。尤其是在近年来,小区业主和物业服务企业之间的矛盾已经并不鲜见。业主、业委会、物业服务企业、居委会和政府主管部门之间的关系如何处理,如何保证小区的业主享受美好居住环境、业委会正当履行职责、物业服务企业切实履行职责提供完善服务、居委会和政府有关部门加强指导监督,上述问题就成了摆在前述几个主体面前的老大难问题。根据《佛山市人大常委会2018年立法工作计划》的安排,《佛山市住宅小区物业管理条例》已经进入了审议修改的阶段,物业管理立法正当其时,应该尽快推进和落实。

习近平总书记在今年三月参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时提出广东要在“营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列”。《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》在提及“着力补齐城乡社区治理短板”时,明确提出“改进社区物业服务管理”,加强基层党组织和居委会对业委会和物业服务企业的指导监督,完善四方议事协调机制等具体要求;同时,在《广东省城乡社区服务体系建设“十三五”规划》中也明确要在全省推进“开展业主自我服务”和“普及物业管理服务”。

物业服务与人民群众的生活密切相关,物业服务做好了,人民群众的生活质量就得到提升了;物业服务做得到位了,社会治理格局上也就得到了提升。如何落实营造共建共治共享社会治理格局,可以通过物业立法的方式,促使物业服务企业回归其服务提供者的本质;并结合我市实际,以问题为导向解决突出问题;同时,要以物业管理立法为契机,构建我市以物业管理条例为主体、规章及规范性文件为基础的物业服务管理新架构。

如何使物业服务企业回归服务提供者的本质?从物业服务行业的实际来看,很多时候物业服务企业是把自己摆到了一个管理者的角度,这从社会上习惯称之为“物管”就可看出来。“物管”是管理者,那么谁是被管理者?交纳物业管理服务费的业主往往成了被管理者。“物管”管什么?那就是要管小区里面的方方面面。业主装修要交装修押金、业主不缴纳管理费要断水断电、通讯网络必须选用物业管理处允许进入小区的运营商提供的……类似问题不一而足。但是从国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》 的规定来看,物业服务企业是一个服务提供商,其主要职能是依约为业主提供居住环境优美、生活条件整洁便利的服务的。如何促使物业服务企业转变观念、摆正位置?我市可以通过立法的形式,将上位法关于物业服务企业的职责,通过地方性法规予以细化和明晰,明确其提供服务的种类、方式、标准等要求,强化物业服务企业的服务性质及地位。只有物业服务企业的法律定位清晰明了,物业服务企业才能清楚,其是服务提供者、业主是享受其提供的服务的消费者的法律关系,从而才能转变观念、摆正位置、回归服务的本质。

如何结合我市实际,以问题为导向解决我市物业管理的突出问题?应当结合“大学习、深调研、真落实”的要求,深入学习有关法律法规和兄弟市的立法经验,开展大量、广泛、深入的调研工作,针对问题进行研究分析,以立法的形式加以解决。具体来说就是,一要在认真深入学习物业管理有关上位法的基础上,积极汲取有关兄弟城市的物业管理立法的经验。据不完全统计,目前,全国设区的市涉及物业管理的地方性法规、政府规章等有近百部,这些都可以为我市的物业管理立法提供有益的借鉴;二要通过大量的调研座谈工作,深入基层与物业小区、执法部门、物业服务企业、居委会和小区业主等进行调研座谈,认真梳理我市在物业管理过程中存在的问题,并对问题进行分析研判。对于可以通过立法解决的问题要纳入立法中进行解决,对于执法的问题要及时转交有关执法部门进行落实;三要认真分析需要通过立法解决的问题的成因,分析是否属于我市立法权限的范围,结合我市的立法实际情况和经验,研究是否可以通过立法的手段落实问题解决的措施。

如何在我市形成有特色的物业服务管理新架构?在上位法对物业管理已经有明确规定的基础上,我市应以地方立法为支持,建立起以上位法为“主干”、我市地方性法规为“枝干”、规章和规范性文件为“绿叶”的物业法治管理新架构。在我市的立法中,应当侧重于提出解决我市物业管理存在问题的方向及方式方法,规范物业服务企业的服务方式,规定行政主管部门的主要职责义务以及镇街政府和居委会的监督规范作用,明确业委会的构成和主要职责等;并针对上述方面设置相应的法律责任。在此基础上,由市政府制定有关的规章或者规范性文件,对业主大会的召开、业委会的组成、物业维修基金的使用管理、物业企业的选聘等方面进行规范;形成以物业管理条例为主导、有关规章和规范性文件为具体落实规范的,具有我市特色的物业服务管理新架构。

物业管理牵涉到千家万户,涉及的关系错综复杂。仅仅通过一部法规,并不一定能够解决我市物业管理存在的全部问题。但是,通过立法的手段,可以确立解决物业管理矛盾的主要方式和方法,为物业管理中层出不穷的矛盾和问题提供一个解决的途径,这就应当可以达到立法的最基本的目的。

原标题:物业管理立法正当顺势而为之

来源|佛山日报

文|冯岩岩 佛山市人大常委会法制工委副主任科员

编辑|何欣鸿


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